Innanzitutto dobbiamo tenere presente sempre una casa fondamentale. L’ agente immobiliare o il proprietario della casa che stiamo visitando vogliono vendere la casa e quindi faranno di tutto per convincerci ad acquistarla. Quindi non crediamo subito a tutto quello che ci verrà detto…andiamoci cauti. Il proprietario della casa o l’ agente immobiliare potrebbe dirci ad esempio che la casa è stata già vista anche da altre persone interessatissime all’ acquisto e che ci sono state già delle offerte. Questo potrebbe servire per farci affrettare all’ acquisto. Questa è una tecnica molto usata per fare pressione sul possibile acquirente il quale impaurito per la possibile perdita della casa può essere spinto alla firma della proposta irrevocabile d’ acquisto.
Il mio consiglio è quello di non firmare subito la proposta d’ acquisto ma pensarci un attimo. Se possibile ritornare una seconda volta per rivedere l’ immobile, meglio se soli. La zona tranquillissima di giorno si può presentare mal frequentata di notte. Durante questa seconda visita fare attenzione particolare al tipo di quartiere, verificare la regolarità degli impianti. Controllare se vi sono macchie d’ umidità provocate da infiltrazioni d’ acqua dall’ esterno.
Non facciamo tutto da soli … l’ aiuto di un tecnico esterno
Molto importante a mio avviso può essere l’ aiuto di un tecnico esterno (ad esempio un geometra) che possa aiutarvi nella valutazione dell’ immobile che state comprando. In poche parole è sempre meglio affidarsi ad un tecnico competente.
Il geometra ad esempio può aiutarvi a capire se l’ immobile risulta regolare sotto il profilo urbanistico ossia che non ci siano parti di edifico realizzate abusivamente, può controllare che l’ immobile sia regolarmente denunciato al catasto. Può anche fare delle ricerche sia in catasto che in conservatoria per verificare l’ intestazione dell’ immobile e che non vi siano ipoteche sullo stesso.
Questo aiuto è fondamentale quando si acquista un immobile. Per tale motivo consiglio di cercare un tecnico competente che sapppia aiutarvi nella vostra scelta.
Casa di nuova costruzione
Sicuramente se ci imbattiamo nell’acquisto di una casa in nuova costruzione, non avremmo problemi riguardanti agli adempimenti di legge per l’impianto elettrico o del gas e nemmeno per quanto riguarda i difetti causati dall’usura e dal tempo; ma questo non significa che non ci possano essere vizi occulti di costruzione per esempio nei materiali utilizzati ( di prima qualità o no);l’unica cosa che l’interessato potrà fare è quella di acquisire informazioni sul costruttore, per verificare la serietà dell’impresa.
Una ditta costruttrice seria dovrà essere regolarmente iscritta alla Camera di Commercio, oppure iscritta all’Albo Nazionale dei Costruttori!
È importante che per la casa sia stata varata una concessione edilizia. Per ottenerla il progettista ha dovuto depositare, presso l’ufficio tecnico del Comune, il progetto esecutivo;
Si tenga presente che non è piu’ necessaria l’emissione del certificato di agibilità perché essa s’intende comunque attestata, se sono decorsi 60 giorni dal deposito della relativa domanda, allo sportello Unico per l’edilizia.
Casa di “Seconda mano”
Si tratta del caso piu’ frequente e i problemi sono connessi al proprietario della casa: avrà pagato tutte le rate del mutuo? L’impianto elettrico e quello del gas saranno a norma di legge?
Puo’ aver fatto lavori di ristrutturazione non chiedendo il permesso alle autorità competenti?
Al di là di tutto cio’ bisogna saper valutare i costi di un’eventuale ristrutturazione, per fare il confronto con il prezzo di una casa nuova che non necessita di alcun intervento. La richiesta di un preventivo a una o piu’ ditte specializzate in interventi di ristrutturazione e messa a norma degli impianti domestici vi permetterà di fare le opportune valutazioni.
Casa in costruzione
Acquistando una casa in costruzione da un’impresa si dovrà fare molta attenzione a quando si firma il contratto preliminare.
Nel caso in cui la casa dovesse essere costruita, state acquistando sulla carta, ovvero abbiamo davanti solo ed esclusivamente il progetto. È importante che sulla carta sia descritto tutto nel dettaglio e cio’ normalmente avviene attraverso il capitolato speciale d’opera: un documento che descrive materiali utilizzati, caratteristiche degli impianti, rifiniture interne ed esterne, caratteristiche dei singoli alloggi, sistemazione delle parti esterne ( giardino, cortile ecc.)
Evitate di impegnarvi nell’acquisto di una casa in costruzione se non avete prima visionato il capitolato, anche perché eventuali modifiche successive alla stipula del compromesso potrebbero essere pagate a caro prezzo.
Il prezzo
Qualunque sia la tipologia di immobile che siete interessati ad acquistare si devono fare delle considerazioni.
Esempio: il futuro acquirente deve aver stimato qual è esattamente la spesa che puo’ sostenere per l’alloggio e quanto questa influisce sul bilancio familiare.
Detto cio’ si deve dire che valutare la congruità del prezzo richiesto per una casa non è cosa facile.
Il criterio piu’ utilizzato in assoluto è quello dell’analogia con i prezzi di altri immobili con le medesime caratteristiche venduti nel recente passato.
In linea di massima, gli elementi da considerare e che possono far variare il prezzo sono:
- Anno di costruzione dello stabile
- L’ubicazione
- Le dimensioni
- L’esposizione
- Il piano
- La presenza dell’ascensore
- Il tipo di riscaldamento
- La portineria
Listini
Se volete conoscere la situazione dei prezzi di vendita delle case nella vostra città potete consultare i listini dei prezzi degli immobili stilati dalle locali Camere di Commercio.
Questi listini sono frutto dell’attività delle Camere di Commercio con le maggiori associazioni di agenti immobiliari. I prezzi hanno valore indicativo e si riferiscono alla superficie totale dell’immobile, compresi i muri perimetrali.
Naturalmente, queste valutazioni devono essere accompagnate da valutazioni specifiche, relative alle peculiari caratteristiche dell’immobile.
Dato che potrebbe capitare che il venditore per stabilire il prezzo non faccia riferimento a parametri oggettivi e far prevalere considerazioni di tipo personale, è compito dell’acquirente effettuare una valutazione obiettiva e giungere alla determinazione di un prezzo giusto.
Esaminiamo ora gli elementi che possono incidere sul prezzo.
Piano dell’ edificio
Un piano alto è sicuramente piu’ luminoso e cio’ conferisce maggior valore alla casa, ma c’è l’ascensore? La mancanza di quest’ultimo puo’ far ridurre di molto il prezzo di un appartamento!
Condizioni dello stabile
Le condizioni della facciata interna ed esterna, delle scale, dell’ingresso, del portone sono in grado di influenzare il prezzo.
Riscaldamento
L’alternativa puo’ essere che sia centralizzato o autonomo; di solito la presenza di un impianto di riscaldamento autonomo fa salire il prezzo dell’immobile.
Portineria e altri elementi da valutare
La presenza della portineria fa salire il prezzo dell’immobile, cosi’ come la presenza di uno o piu’ balconi, il posteggio riservato o il posteggio condominiale.
Le principali caratteristiche considerate hanno la seguente classificazione:
A) ubicazione e caratteristiche di zona
– Assetto urbanistico, servizi e collegamenti
– Contesto ambientale ed economico-sociale
– Condizioni generali di mercato
B) Descrizione dell’immobile o complesso immobiliare:
– anno di costruzione
– Tipologia, struttura e stato di conservazione e manutenzione
– Livello estetico e qualità architettonica
– Piano, esposizione, luminosità
– Superficie utile, coperta, scoperta e accessoria
– Razionalità distributiva degli spazi interni
– Servizi e impianti tecnologici
– Pavimenti, serramenti e finiture
– Pertinenze ( balconi, terrazzi, cantina, soffitta, box, posto auto, giardino ecc.)
– Titolo di proprietà
– Documentazione catastale
– Situazione ipotecaria
– Stato libero/occupato
Quindi abbiamo visto che i fattori che incidono sul prezzo di un immobile sono veramente tanti. Ad esempio il listino immobiliare introduce anche altri fattori. Il listino della borsa immobiliare stabilisce che il prezzo dell’ abitazione va espresso al metro quadrato e deve intendersi riferito ad un appartamento tipo, ubicato ad un piano intermedio e con superficie coperta di mq. 100.
Per quanto riguarda il piano è stabilito che vadano applicati i seguenti correttivi:
– piano seminterrato: – 25% del prezzo quotato
– piano terra: – 10% del prezzo quotato
– piano attico: + 20% del prezzo quotatoi.
Come per il piano andranno fatti gli opportuni correttivi in considerazione di altri fattori quali: presenza o meno di ascensore, riscaldamento autonomo o meno, esposizione, luminosita ecc. ecc.
